Pour comprendre un immeuble tokenisé, suivons un projet fictif de bout en bout. Tous les montants et toutes les règles de cet exemple sont inventés pour expliquer le mécanisme ; ils ne constituent pas une offre ni une prévision de rendement.

Vous avez vu comment identifier les droits d’un token. Nous allons maintenant suivre le bien, les documents et l’argent, sans les confondre.

1. Une structure détient le bâtiment

Dans notre scénario, une société dédiée achète un petit immeuble pour 900 000 euros. Elle prévoit 100 000 euros supplémentaires pour les frais d’acquisition et une réserve de travaux. Le budget total est donc de 1 000 000 euros, financé sans emprunt pour simplifier l’exercice.

Une société dédiée est ici une structure créée pour cette opération. Son existence ne suffit pas à prouver que tous les risques sont isolés : il faudrait lire ses engagements et son organisation. Le token n’effectue pas les vérifications du titre de propriété, de l’état du bâtiment ou de son assurance.

2. Les droits sont définis avant l’émission

Nous supposons que les documents et la loi applicable permettent de représenter 10 000 participations égales par 10 000 tokens. Chacun correspond à 1/10 000 des droits décrits, pour un prix d’émission de 100 euros.

Ce découpage est une hypothèse pédagogique. Dans un projet réel, il faut vérifier si le token représente effectivement une participation, une créance ou un autre droit. L’AMF rappelle cette distinction pour certaines offres immobilières.

Détenir 100 tokens représente ici 1 % des participations émises. Cela ne donne pas les clés d’un appartement particulier : le bâtiment appartient à la société de notre exemple.

3. Les loyers deviennent un flux à répartir

Supposons que la société encaisse 60 000 euros de loyers pendant une année. Elle paie 20 000 euros de charges, gestion et autres coûts retenus dans l’exercice. Il reste 40 000 euros avant fiscalité et décision de distribution.

Si les règles permettent de distribuer entièrement ce montant à parts égales, cela donne 4 euros par token, soit 400 euros pour 100 tokens. Le calcul est une division, pas une promesse : 60 000 moins 20 000, puis 40 000 divisés par 10 000.

La distribution peut nécessiter une décision, des contrôles d’identité, des virements bancaires et une conversion en tokens de paiement. Le fonctionnement d’un smart contract ne remplace pas l’encaissement effectif des loyers.

4. Un imprévu change le résultat

L’année suivante, imaginons seulement 45 000 euros encaissés et 35 000 euros de coûts, dont des réparations. Il reste 10 000 euros dans notre calcul simplifié, soit 1 euro par token si tout est distribué dans les mêmes conditions.

Le nombre de tokens n’a pas changé. Le revenu a pourtant diminué. Si les dépenses dépassent les encaissements, il peut ne rien y avoir à distribuer et la réserve peut diminuer.

Il faut donc distinguer le loyer affiché, le loyer encaissé, le résultat après coûts et le montant réellement distribué. Un pourcentage publicitaire peut masquer ces différences.

5. La sortie est une autre opération

Un détenteur peut chercher un acheteur pour ses tokens si les règles le permettent. Il peut aussi attendre une vente du bâtiment et une répartition selon les documents. Ces deux sorties n’ont ni le même calendrier ni nécessairement le même prix.

La BRI souligne les contraintes économiques et juridiques de la tokenisation. Fractionner l’émission ne crée pas automatiquement un marché actif.

Vérifiez votre compréhension

Dans notre première année, 100 tokens donnent-ils droit à 1 % des 60 000 euros de loyers bruts ? Pas dans les hypothèses retenues. La distribution porte sur 40 000 euros après les coûts de l’exemple, soit 400 euros avant la fiscalité éventuellement applicable au détenteur.

À retenir : le token suit des droits ; le rendement dépend du fonctionnement réel de l’immeuble et des règles de distribution.

Étape suivante : qui garde l’actif et vérifie qu’il existe ?